近日，砂石骨料網(wǎng)獲悉，被視為中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)——萬科的債務(wù)危機也開始浮出水面。
2024年3月，萬科由于其境內(nèi)多只債券價格下滑、與貸款機構(gòu)進行非標債務(wù)展期談判、出售資產(chǎn)以削減債務(wù)等一系列情況，引起了市場熱議，讓人不免擔憂萬科是否存在“暴雷”危機。
根據(jù)萬科發(fā)布的2023年三季報，萬科總負債1.24萬億元，負債規(guī)模低于恒大和碧桂園。但也有相關(guān)數(shù)據(jù)表明，未來一年，萬科將迎來償債高峰。據(jù)不完全完全統(tǒng)計，萬科在未來一年內(nèi)所需的債務(wù)總額有可能超過445億元，2024年或成為萬科的“大考之年”。
今年兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，對于嚴重資不抵債、失去經(jīng)營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破產(chǎn)破產(chǎn)、該重組重組。
隨著房地產(chǎn)市場下行，已有多家地產(chǎn)企業(yè)宣布暴雷，其中不乏國資持股的混合所有制房企。
2023年，混合所有制的遠洋地產(chǎn)宣告?zhèn)鶆?wù)違約；碧桂園無能力償還4.7億港幣到期境外債務(wù)；恒大總負債高達2.4萬億。2024年2月，深圳特區(qū)建設(shè)旗下子公司華南城也發(fā)布公告稱：不會支付當日到期的票據(jù)。
作為房地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)之一，萬科能否成功化解債務(wù)危機，守住“地產(chǎn)最后一道防線”？
萬科真實債務(wù)如何
未來一年對于萬科而言，將是一個充滿挑戰(zhàn)的“關(guān)鍵年”。在這一年里萬科將面臨境內(nèi)外債務(wù)的集中到期，迎來前所未有的償債高峰。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月14日，萬科境內(nèi)債券余額為640.16億元，境外債務(wù)總額在25.95億美元，如果按照最新匯率換算，合計國內(nèi)外債務(wù)規(guī)模約826億元。
僅2024年，萬科就面臨三筆境外債務(wù)的到期兌付。除了已經(jīng)于3月11日到期并成功兌付的6.3億美元中期票據(jù)外，還有兩筆總金額約為57.5億元債務(wù)即將到期。其中，一筆是2019年發(fā)行的6億美元票據(jù)，票面利率為4.2%，到期日為6月7日；另一筆則是2021年發(fā)行的人民幣票據(jù)，規(guī)模為14.45億元，票面利率為3.45%，到期日為5月25日。
這使得2024年上半年，萬科的債務(wù)壓力尤為突出。與此同時，萬科在國內(nèi)的債務(wù)壓力同樣不容忽視。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，萬科在未來一年內(nèi)到期的國內(nèi)債券余額高達251.05億元，其中僅在2025年2月份，需兌付的金額便達到了51.49億元。
倘若將非標債務(wù)和即將到期的94.07億元供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品也計算在內(nèi)，萬科在未來一年內(nèi)所需償還的債務(wù)總額有可能超過445億元。對于任何一家企業(yè)而言，短期內(nèi)面臨如此龐大的償債規(guī)模都是一項艱巨的挑戰(zhàn)。
迎償債高峰 萬科“賣賣賣”
自2023年底以來，萬科處置資產(chǎn)的動作頻頻。
2023年11月，據(jù)“戴德梁行資本市場”官微消息，廣百股份購買了廣州天河萬科廣場，交易總額達8.8億元。
2023年12月，萬科4.8億出售其持有的悅榕莊酒店股權(quán)。
2024年1月末，萬科向深圳國資投資平臺深投控出售深圳高新投6.16%股權(quán)。
2024年2月初，萬科又將上海七寶萬科廣場50%股權(quán)7折出售給領(lǐng)展，交易對價為23.84億元。
據(jù)悉，萬科正在積極籌劃出售旗下長租公寓品牌泊寓的部分股權(quán)。
此外，萬科銷售步伐也在加快，僅在2024年頭兩個月，便已成功簽訂銷售面積225.5萬平方米的合同，累計銷售金額高達334.7億元。根據(jù)中指研究院，這兩個數(shù)據(jù)分別位列2024年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)第一名和第二名。
國資支持 萬科債務(wù)壓力依舊沉重
據(jù)了解，2017年，深鐵集團在“寶萬之爭”中入主萬科，從華潤、恒大等10家企業(yè)手中收購了萬科29.38%的股權(quán)，花費約664億元，其中銀行貸款445億元。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2020-2022年度及2023年1-9月，深鐵集團的營業(yè)收入分別為208.28億元、163.97億元、239.76億元和89.62億元，凈利潤分別為111.02億元、28.90億元、8.66億元、-5.77億元，凈利逐年降低，由盈轉(zhuǎn)虧。
按3月22日萬科A（000002.SZ）的收盤價9.26元/股計算，深鐵集團所持萬科股票的市值為300億元，加上2017年至2022年累計獲得的萬科分紅192億元，深鐵集團目前在萬科身上虧損大約172億元（銀行貸款利息和2023年分紅未計入）。
3月15日，萬科公告，深鐵集團于近日與中金印力消費REIT的管理人簽署協(xié)議，深鐵集團將認購不超過30%的份額。此次中金印力REIT估值為39.59億元，這意味著，深鐵集團認購金額預(yù)估可能在10億元左右。
但這10億在萬科龐大的債務(wù)面前，也只是杯水車薪。
編輯：周若萱
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