據(jù)國(guó)土資源部消息，11月22日，國(guó)土資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳聯(lián)合發(fā)出緊急通知，要求各省級(jí)國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)全面、正確領(lǐng)會(huì)黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等改革措施，堅(jiān)決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、違法銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題。
要求堅(jiān)決拆除一批
通知強(qiáng)調(diào)，建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。建設(shè)、銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)健康發(fā)展。要堅(jiān)持依法依規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。
通知說(shuō)，近年來(lái)，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住房和“小產(chǎn)權(quán)房”。各級(jí)國(guó)土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)要按照通知要求，對(duì)在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處，對(duì)頂風(fēng)違法建設(shè)、銷(xiāo)售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，要公開(kāi)曝光，掛牌督辦，嚴(yán)肅查處，堅(jiān)決拆除一批，教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。
要求集中排查摸底
通知要求各級(jí)國(guó)土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)在地方人民政府領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真履責(zé)，加強(qiáng)監(jiān)管，令行禁止。對(duì)違法建設(shè)、銷(xiāo)售的“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)展一次集中排查摸底，結(jié)合實(shí)際研究提出分類(lèi)處理意見(jiàn)。對(duì)違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷(xiāo)售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的，要嚴(yán)肅處理，該追究責(zé)任的一定要追究責(zé)任。對(duì)監(jiān)管不力、失職瀆職的，要嚴(yán)厲問(wèn)責(zé)。要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，準(zhǔn)確理解、全面宣傳和貫徹落實(shí)好十八屆三中全會(huì)精神，正確引導(dǎo)輿論，向社會(huì)警示購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。
解讀：小產(chǎn)權(quán)房一直被禁止
針對(duì)國(guó)土部、住建部昨天下發(fā)的通知，浙江大學(xué)公共政策研究院研究員楊遴杰表示，這個(gè)通知和此前發(fā)布的有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的政策基本要求是一樣的，但當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房再度升溫，此時(shí)再次發(fā)文是為了表明當(dāng)前態(tài)度。
楊遴杰說(shuō)，我國(guó)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房一直是禁止態(tài)度，沒(méi)前進(jìn)也沒(méi)后退，只不過(guò)在黨的十八屆三中全會(huì)之后，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的話題很熱，有人分析稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房可能轉(zhuǎn)正，所以管理部門(mén)再出來(lái)表態(tài)。
楊遴杰表示，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題由來(lái)已久，官方對(duì)小產(chǎn)權(quán)房一直持禁止的立場(chǎng)。早在1999年，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》中就已明確規(guī)定：農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。之后更是在多份文件里表明態(tài)度，如“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”“嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”“不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售”等等。
打壓與建設(shè)結(jié)伴而行
“雖然一路禁止，可效果不佳?！睏铄嘟苷f(shuō)，尤其是近幾年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高漲，一些大城市中的部分中低收入人群根本無(wú)力負(fù)擔(dān)商品房?jī)r(jià)格。由于所征稅費(fèi)少加上地價(jià)低廉，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格很有競(jìng)爭(zhēng)力，低價(jià)吸引了這部分人群購(gòu)買(mǎi)。另一方面，由于存在巨大的需求與相對(duì)可觀的利潤(rùn)空間，集體經(jīng)濟(jì)組織樂(lè)于將自有土地與投資人的資本結(jié)合，擴(kuò)大供給來(lái)滿(mǎn)足需求，并獲取利益。以上因素，令這些年來(lái)小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)反而愈演愈烈。于是，地方政府這邊就出臺(tái)更多的文件，加大打擊力度，北京就是沖在最前面的一個(gè)。
政府打壓的結(jié)果如何？楊遴杰說(shuō)，最終形成的格局是，打壓與建設(shè)結(jié)伴而行，地方政府真正能處理的只是小產(chǎn)權(quán)房中的一部分。如北京去年公布的79個(gè)待清理項(xiàng)目占地3656.27畝，而兩年前國(guó)務(wù)院調(diào)查組的抽樣調(diào)查顯示，僅昌平和懷柔兩區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目面積就超過(guò)5000畝。
“考慮到大量沒(méi)調(diào)查出的項(xiàng)目，實(shí)際的小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模會(huì)更大。而且公布的項(xiàng)目都是在建項(xiàng)目或在售項(xiàng)目，對(duì)各界廣泛關(guān)注的已售項(xiàng)目采取何種治理方案，有關(guān)方面僅僅表示不考慮轉(zhuǎn)正，沒(méi)有更具體的辦法。”楊遴杰說(shuō)。
追問(wèn)：1 已售小產(chǎn)權(quán)房如何處置
目前，有很多小產(chǎn)權(quán)房都已成規(guī)模，并已有不少居民入住。從已有的針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的清理方案看，主要針對(duì)在建在售小產(chǎn)權(quán)房，而對(duì)于已售小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有很好的方案。
楊遴杰表示，理論上看，對(duì)已出售項(xiàng)目的解決方案，無(wú)非三種可能。一是全部認(rèn)定非法，全面拆除。這樣做社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)太大。二是存量全部合法轉(zhuǎn)正，嚴(yán)控新增產(chǎn)生。這無(wú)疑會(huì)鼓勵(lì)更猛的建設(shè)熱潮。三是對(duì)存量采取一定原則區(qū)別對(duì)待，部分轉(zhuǎn)正，部分拆除。關(guān)鍵是如何確定這個(gè)原則，處理不好，前兩個(gè)方案的負(fù)面效果會(huì)集中在這個(gè)方案中體現(xiàn)出來(lái)。
2 公眾為何會(huì)誤讀政策
楊遴杰表示，大面積的已建已售小產(chǎn)權(quán)房的存在，使得一律拆除的社會(huì)成本太高。高房?jī)r(jià)刺激更多小產(chǎn)權(quán)房新增面積出現(xiàn)，也要求政府不能久拖不決。小產(chǎn)權(quán)房因能滿(mǎn)足中低收入階層的住房權(quán)利，天然占有道義優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)正很容易獲得多方支持。
黨的十八屆三中全會(huì)決定提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。
相關(guān)專(zhuān)家指出，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是指村組織將集體建設(shè)用地租賃、轉(zhuǎn)讓給企業(yè)、個(gè)人使用。這些建設(shè)用地多數(shù)已經(jīng)成為廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)市場(chǎng)等。社科院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究所研究員黨國(guó)英曾指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，明確的范圍是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，實(shí)際上是把宅基地剔除在外。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，三中全會(huì)決定中提出的提高農(nóng)村土地價(jià)值，更多是針對(duì)農(nóng)村的集體用地，已經(jīng)蓋成小產(chǎn)權(quán)房的土地已經(jīng)違規(guī)利用，不會(huì)有轉(zhuǎn)正的可能性。
3 買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有何后果
國(guó)土部、住建部昨天下發(fā)的通知中稱(chēng)，建設(shè)、銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。北京市國(guó)土局也曾多次提醒公眾不要租售小產(chǎn)權(quán)房。
不過(guò)有專(zhuān)家表示，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人，已經(jīng)明知購(gòu)房行為不受法律保護(hù)，但仍會(huì)受高價(jià)利益驅(qū)使去購(gòu)買(mǎi)。至于購(gòu)買(mǎi)會(huì)產(chǎn)生什么樣的后果，目前還無(wú)法預(yù)知，主要看管理部門(mén)最終如何清理小產(chǎn)權(quán)房。
現(xiàn)狀：“轉(zhuǎn)正”傳言致小產(chǎn)權(quán)房月漲千元
黨的十八屆三中全會(huì)前后，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房將轉(zhuǎn)正的傳言四起。其中全會(huì)召開(kāi)前風(fēng)傳的“383”改革方案激起較大波浪。
10月26日，媒體報(bào)道的國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組公開(kāi)的“383”改革方案中，與小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正有關(guān)的表述是：“在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)……在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對(duì)已經(jīng)形成的‘小產(chǎn)權(quán)房’，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題?！?br />
該說(shuō)法被很多人理解為小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正。據(jù)媒體報(bào)道，此后的一周內(nèi)，北京小產(chǎn)權(quán)房最集中的通州區(qū)交易頻繁，價(jià)格持續(xù)上漲。
北京市東六環(huán)外的張家灣鎮(zhèn)，聚集著太玉園、月亮灣曉鎮(zhèn)等多個(gè)小產(chǎn)權(quán)社區(qū)，其中太玉園是北京最大的小產(chǎn)權(quán)房片區(qū)。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)交易的火爆，也吸引了越來(lái)越多的中介公司參與，有中介人員表示，“十一”之后小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格就不斷上漲，“以前只有八九千元，現(xiàn)在1萬(wàn)元，1個(gè)月漲了1000元左右?！编嵵?、福州、廣州等多地的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格也應(yīng)聲而漲。
名詞解釋?zhuān)?/strong>小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。
